VvE Informatie

.

Appartement

Een appartement is een afzonderlijke woning in een groter gebouw, een flat of appartementencomplex. Juridisch bezien koopt men ook geen woning maar een appartementsrecht. Dit appartementsrecht omvat:

• een uitsluitend (exclusief) gebruiksrecht op een privé-gedeelte
• een aandeel in het recht op het gebouw en de bijbehorende grond 
• het verplichte lidmaatschap van een vereniging van eigenaars (VvE)

naar boven

Mede-eigendom

De appartementseigenaar heeft naast het alleenrecht om een bepaald deel van het gebouw te gebruiken (exclusieve gebruiksrecht op het privégedeelte) samen met de overige appartementseigenaren het hele gebouw in mede-eigendom. Voorbeelden van de gemeenschappelijke delen zijn voor-en achtergevels, het dak, de dakgoten en een gemeenschappelijke tuin. De appartementseigenaar is mede eigenaar van deze delen en daarmee ook mede verantwoordelijk voor het onderhoud en de daaraan verbonden kosten. Hiervoor wordt maandelijks een bedrag aan VvE-bijdrage betaald.

naar boven

Beheer van het appartementencomplex

Het ligt voor de hand dat het beheer van een appartementencomplex van 100 woningen aanzienlijk gecompliceerder is dan het geval is bij een in 3 appartementen gesplitste woning. Toch ontstaan ook in het laatste geval, waarin men mede-eigenaren meestal wel persoonlijk kent, gemakkelijk problemen. Te denken valt aan de situatie waarin het dak in slechte staat is. Het dak is in gezamenlijk eigendom, toch zal de bovenste bewoner, zeker als hij last heeft van lekkage, aan vervanging een hoge prioriteit toekennen dan de bewoner op de begane grond. Als er geen gezamenlijk budget (spaarpotje) is is de kans op geschillen bij dergelijk grote kostenposten aanzienlijk. Vermoedelijk vindt de onderbuurman plaatselijk herstel voldoende terwijl de bovenste bewoner vervangen van het dak noodzakelijk vindt. Ook heeft de eigenaar die zijn appartement op korte termijn wil verkopen andere belangen bij onderhoud dan die die er net woont.

naar boven

Wetten en regels

Aangezien een eigenaar van een appartementsrecht ook mede-eigenaar is van het gebouw heeft hij met meer en andere wettelijke regels te maken dan een eigenaar van een eengezinswoning.
Om te zorgen dat iedereen zijn verplichting die voortvloeien uit het mede-eigendom nakomt is in de wet de oprichting van een vereniging van eigenaren (VvE) verplicht gesteld. Elke appartementseigenaar is hier automatisch lid van. De VvE voert het beheer van de gemeenschappelijke delen van het appartementencomplex en ziet toe op de naleving van verplichtingen die de appartementseigenaren ten opzichte van elkaar hebben.

naar boven

De wet

Het appartementsrecht is met name geregeld in titel 9 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Hier is te vinden dat bij juridische splitsing van een gebouw in appartementen appartementsrechten ontstaan (art. 5:106 BW). Bij de splitsing vervalt het eigendomsrecht (het meest omvattende recht dat een persoon op een zaak kan hebben) dat de eigenaar van het gebouw had en ontstaan appartementsrechten. Het eigendom van een appartementseigenaar wordt beperkt door die van de overige appartemenseigenaren. Hij kan over het gezamenlijke deel van het complex namelijk niet alleen beslissen. Men noemt het appartementsrecht daarom een beperkt zakelijk recht. Appartementsrechten ontstaan door het opmaken van de authentieke notariële akte van splitsing en de splitsingtekening en inschrijving daarvan in de openbare registers van het kadaster (art. 5: 109 BW).

naar boven

Reglement van Splitsing

Uit het voorgaande blijkt al dat de eigenaar van een appartementsrecht niet alleen gebonden is aan wettelijke bepalingen maar ook aan het reglement van Splitsing. Dit reglement bevat de volgende onderdelen:
• Modelreglement
• Splitsingsakte
• Afwijkingen op de splitsingsakte
• Huishoudelijk reglement

Het Modelreglement

Het modelreglement is opgesteld door het notariaat en bevat onder andere informatie over bepalingen en voorschriften van de eigenaars. Het modelreglement is in de afgelopen jaren meerdere keren gewijzigd door wetswijzigingen en in de praktijk groeiende behoeften. Wanneer de VvE zich voor het eerst inschrijft bij de Kamer van Koophandel,is de meest recente modelreglement van kracht. Het is altijd mogelijk een oud modelreglement om te zetten in de nieuwe. Verschillende modelreglementen kunt u vinden op de internetsite www.vvekenniscentrum.nl.

Splitsingsakte

In de splitsingsakte (vaak aangevuld met een splitsingstekening) en het splitsingsreglement is vastgelegd welke delen van het gebouw gemeenschappelijk zijn en welke delen privé, wat de rechten en verplichtingen van de appartementseigenaars zijn, welk aandeel van de schulden en kosten van de VvE voor rekening komen van de betreffende eigenaar maar ook door wie en waartegen het complex moet worden verzekerd. De splitsingsakte is ingeschreven in de openbare registers van het kadaster. Tegen geringe kosten kan hiervan een kopie verkregen worden. 

Twee splitsingsaktes

Het komt voor dat er twee splitsingsaktes zijn, een akte van hoofdsplitsing en een van ondersplitsing. Men ziet dit vaak bij appartementencomplexen die gedeeltelijk uit woningen en gedeeltelijk uit winkels bestaan. Een dergelijk complex is dan eerst gesplitst in een appartementsrecht woningen en een appartementsrecht winkels. Vervolgens zijn beide appartementsrechten op hun beurt ook weer gesplitst. Zo doen staan twee onder-VvE's met elk een eigen splitsingsakte, splitsingsreglement etc..

Huishoudelijk reglement

Vaak wordt ook een huishoudelijk reglement opgesteld met daarin aanvullende gedragsregels over het gebruik van (gemeenschappelijke) ruimten. Hierin kan bijvoorbeeld een bepaling worden opgenomen dat harde vloeren (parket, laminaat en dergelijke) niet -of onder voorwaarden- zijn toegestaan. Indien een appartementseigenaar of gebruiker zich gedraagt in strijd met de regels van het huishoudelijk reglement kan de VvE, eventueel via de rechter, naleving van deze regels vorderen.

naar boven

Handelsregister

Betrekkelijk nieuw is dat VvE's zich voor 1 januari 2010 bij de Kamer van Koophandel moeten hebben ingeschreven. Het inschrijven is wettelijk verplicht, niet inschrijven is een is een overtreding (Wet economische delicten) waarop een geldboete staat. De volgende gegevens moeten geregistreerd zijn: 
De naam, oprichtingsdatum van de VvE
De namen van de bestuursleden 
Een afschrift van de notariële splitsingsakte of een afschrift van de notariële akte met daarin de statuten opgenomen. 
Een eventueel aanwezig huishoudelijk reglement.
Informatie over inschrijven in het Handelsregister is onder meer te vinden op de site van de Kamer van Koophandel.

naar boven

De organen van de VvE

VvE betekent Vereniging van Eigenaars. De vereniging vertegenwoordigt de gezamenlijke appartementseigenaars. Een VvE heeft -net als andere verenigingen- leden en een bestuur. De leden zijn de appartement eigenaren zelf en samen vormen zij de vergadering van eigenaren: het hoogste orgaan van de VvE. Daarnaast heeft de VvE in ieder geval een bestuur en een voorzitter van de vergadering. 

De ‘vergadering van eigenaars’

De ‘vergadering van eigenaars’ is het belangrijkste orgaan. Zij neemt de besluiten namens alle leden van de VvE. Deze besluiten moeten uitgevoerd worden door de bestuurder. Overigens heeft de ‘vergadering van eigenaars’ twee verschillende betekenissen. In juridisch opzicht doelt men hiermee op het hoogste orgaan binnen de VvE, in het normaal spraakgebruik wordt hiermee vaak de bijeenkomst (vergadering) van de appartementseigenaren bedoelt.

Bijeenroepen van de vergadering

De vergadering moet minimaal eenmaal per jaar bijeen worden geroepen. Het uitroepen van een vergaderingdoor gebeurt doorgaans op initiatief van de voorzitter van de vergadering of het bestuur. Nemen geen van beide organen het initiatief tot het bijeenroepen van de vergadering dan kan de vergadering worden uitgeschreven door een aantal leden. Een en ander is afhankelijk van wat hierover in de splitsingsakte is bepaald.

 

Wetsvoorstel
De Tweede Kamer is het op hoofdlijnen eens met een wetsvoorstel dat regelt dat gemeenten (niet actieve) verenigingen van eigenaren van appartementen gemakkelijker kunnen aanpakken als het onderhoud van hun appartementsgebouwen slecht is en dit de leefomgeving aantast. Zodra deze wet van kracht is kan de gemeente het initiatief nemen een vergadering van eigenaren uitschrijven om te stimuleren dat de eigenaren hun nalatigheid inzien en verbeteringen uitvoeren. Ook kan een VvE verplicht worden een onderhoudsplan te laten maken en te laten uitvoeren als de leefbaarheid van de buurt in het geding dreigt te komen.

Het quorum; de stemverhoudingen

Aan het begin van elke vergadering wordt aan de hand van getekende presentielijsten het `quorum`, het voor een besluit benodigd aantal stemmen, bepaald. In principe geldt dit quorum voor alle stemverhoudingen tenzij regelgeving (wet of statuut) anders bepaald. 
Voorgeschreven stemverhoudingen kunnen zijn:

1. volstrekt (gewone) meerderheid; dit wil zeggen de helft plus één van het totaal uitgebrachte stemmen (inclusief volmachten) in een vergadering waarbij minimaal de helft van het totaal aantal stemmen dat kan worden uitgebracht aanwezig is.
2. Gekwalificeerde meerderheid; dit wil zeggen tweederde van het aantal uitgebrachte stemmen in een vergadering waarbij minimaal tweederde van het totaal aantal stemmen dat kan worden uitgebracht aanwezig is. Een gekwalificeerde meerderheid van stemmen is bijvoorbeeld nodig voor wijzigingen in een huishoudelijk reglement.
3. Unanimiteit van stemmen; dit wil zeggen dat alle mogelijke stemmen nodig zijn. Unanimiteit is bijvoorbeeld voorgeschreven voor belangrijke wijzigingen van de akte van splitsing.

De ‘voorzitter van de vergadering’

Een ander orgaan binnen de VvE is de ‘voorzitter van de vergadering’. Ook de voorzitter wordt benoemd en ontslagen door de vergadering van eigenaars. Zijn taken zijn beperkt en omvatten met name het voorzitten (in goede banen leiden) van de vergadering. Ondanks zijn beperkte taak speelt de voorzitter van de vergadering van eigenaren een belangrijke rol; de wijze waarop hij de vergadering leidt is van groot belang bij het al dan niet bereiken van overeenstemming over te nemen besluiten. Om de scheiding tussen het bestuur (uitvoerend orgaan) en de vergadering van eigenaars te waarborgen verdient het aanbeveling dat de voorzitter van de vergadering niet tevens een lid van het bestuur is. Zou de voorzitter van het bestuurder tevens voorzitter van de vergadering zijn dan ontbreekt de, in veel splitsingsreglementen verplicht gestelde, scheiding tussen het reservefonds en het budget voor lopende zaken. 

Het ‘bestuur’

Een ander orgaan binnen de VvE is het ‘bestuur’ (tot 1992 werd in de wet gesproken over de ‘administrateur’ zodat men deze term in veel splitsingsreglementen nog terug vindt). Op grond van de wet (art. 5: 131 BW) bestaat het bestuur uit minimaal 1 bestuurder maar kan het splitsingsreglement bepalen dat het er meer zijn. Het splitsingsreglement bepaalt hoe de vergadering van eigenaars de bestuurder(s) benoemt, schorst en ontslaat. Het bestuur moet minimaal één keer per jaar rekening en verantwoording afleggen aan de vergadering van eigenaars over het door haar gevoerde beheer. 

De taken van het bestuur van een VvE zijn door de wet beperkt. Zij bestaan voornamelijk uit het vertegenwoordigen van de VvE en het uit voeren van besluiten die door de vergadering van eigenaars zijn genomen. Ook kan het bestuur namens de VvE overeenkomsten afsluiten. Daarbij kan men denken aan overeenkomsten met een schoonmaakbedrijf, loodgieter, aannemer of schilder maar ook met verzekeringsmaatschappijen. Het bestuur handelt namens en voor rekening van de VvE. Schulden en kosten die gemeenschappelijk zijn kunnen door een contractspartij op de VvE worden verhaald.

De belangrijkste taken van het bestuur op een rijtje:

1. het afsluiten van verzekeringen;
2. het opstellen van een begroting en vaststellen van de periodieke bijdragen van de leden van de vereniging van eigenaren;
3. incasseren van de periodieke bijdragen;
4. het beheren van de financiën;
5. het opstellen van een meerjarenplan onderhoud;
6. het beoordelen van offertes, aangaan van overeenkomsten met derden, begeleiden van (onderhouds)werkzaamheden en betalen van bijbehorende nota's;
7. het uitschrijven van vergaderingen en notuleren daarvan;
8. het uitvoeren van besluiten die door de vergadering zijn genomen;
9. toezicht houden op naleving van het appartementsrecht, de splitsing akte, het model reglement en, indien aanwezig, het huishoudelijk reglement.

Uitbesteden van taken

Van het bestuur wordt, gezien het voorgaande, nogal wat kennis verwacht. Om deze reden kan de vergadering er ook voor kiezen taken uit te besteden aan een professioneel beheerder. Gedeeltelijk uitbesteden van taken, bijvoorbeeld alleen het technisch- of het financieel beheer, is ook mogelijk maar grote verenigingen kiezen er vaak voor het totale beheer uit te besteden. Vaak ziet men ook dat taken binnen het bestuur verdeeld worden. Zo kan het bestuur onder haar leden een voorzitter, secretaris of penningmeester aanwijzen. Juridisch heeft dit echter geen betekenis, deze afspraken hebben alleen een interne werking.

Geen gewoon verenigingsbestuur

Door de wettelijke beperking in haar taken verschilt het bestuur van een VvE sterk van dat van een ´gewone´ vereniging zoals een sportvereniging. Op een gewone vereniging is het verenigingsrecht (boek 2 BW) van kracht, dat wordt in boek 5 BW voor de VvE grotendeels buiten werking gesteld.

Een belangrijk verschil is dat het bestuur haar functies niet uit eigen beweging kan neerleggen en zij verantwoordelijk en aansprakelijk blijft zolang de Vergadering haar geen decharge verleent of haar ontslaat. Dit wil zeggen dat de vergadering, doorgaans jaarlijks na controle door een kascontrolecommissie, akkoord gaat met de jaarstukken (exploitatie overzicht, balans etc.) en de verantwoordelijkheid voor dat boekjaar van het bestuur overneemt. 

Het grootste verschil is echter dat het bij een sportvereniging juist het bestuur is dat de belangrijkste beslissingen neemt terwijl de bestuurder van een VvE in principe alleen bevoegd is tot het uitvoeren van besluiten van de vergadering van eigenaars en de daaraan gekoppelde begroting van de VvE. Op grond van het reglement is het het bestuur toegestaan in spoedeisende gevallen opdracht te geven tot het uitvoeren van reparaties tot een vastgesteld bedrag. Bij overschrijding van dit bedrag of van de aan een besluit gekoppelde begroting heeft het bestuur toestemming nodig van de vergadering voor dat de opdracht gegund wordt. Handelt het bestuurder buiten haar bevoegdheden dan kwam de vergadering het bestuur (financieel) aansprakelijk stellen. 

De kascontrolecommissie

De kascontrolecommissie wordt benoemd door de vergadering en is het controle instrument voor de vergadering van eigenaars. Zij controleert of de bestuurder(s) c.q. beheerder(s) vereniging is gelden besteden conform de besluiten van de vergadering van eigenaars.

naar boven

De ´slapende´ VvE

Bij een actieve Vereniging van Eigenaren zijn er afspraken gemaakt over het onderhoud en spaart men geld op een gezamenlijk rekening (onderhoudsfonds). 

Met een slapende VvE wordt bedoelt dat de VvE niet actief is. De VvE bestaat dus wel, er is een splitsingsakte met een datum van oprichting, een naam etc. maar er zijn geen gemeenschappelijke activiteiten. Er wordt niet vergaderd, is geen VvE-rekening, geen periodiek onderhoud aan de gemeenschappelijke delen en zelfs geen gezamenlijke opstalverzekering. Elke appartementseigenaar onderhoudt naar eigen goeddunken zijn of haar appartement. Ooit komt zo´n slapende vereniging tot leven, bijvoorbeeld bij het ontstaan van gebreken aan gemeenschappelijke gedeelten zoals het dak of de riolering. Vaak ook wordt de VvE “gewekt” door een aanschrijving van de gemeente waarin de gemeente de appartementseigenaars verplicht gezamenlijk het pand te gaan onderhouden. De hiermee gemoeide kosten zijn doorgaans hoog aangezien er al jaren niets aan onderhoud gedaan is. Omdat er geen reserveringsfonds is opgericht komen deze kosten rechtstreeks voor rekening van de appartementseigenaren. Vaak is het erg moeilijk om van alle eigenaren ineens veel geld in te zamelen. Sommige eigenaren willen of kunnen niet meebetalen en/of meewerken met alle gevolgen van dien. 

naar boven

Reservefonds

Geld sparen op een gezamenlijke rekening voorkomt veel problemen. Om dit te stimuleren is het vormen van een reservefonds voor planmatig onderhoud sinds 1 mei 2008 wettelijk verplicht. Dit brengt met zich mee dat een appartementseigenaar van een slapende VvE desnoods naar de rechter kan om te vorderen dat er een reservefonds gevormd wordt voor onderhoud. 

naar boven

Kosten

Ten behoeve van de kosten verbonden aan het gemeenschappelijk deel van het appartementencomplex betaalt ieder van de appartementseigenaren een aandeel in de onderhoudsreserve. Hoe groot dat aandeel is wordt bepaald in het splitsingsreglement. Hierin is ook te vinden welke delen van het complex gemeenschappelijk zijn. Het splitsingsreglement kan hierbij ook bepalen dat de kosten van onderhoud van bepaalde zaken slechts voor rekening komen voor een bepaald aantal eigenaren. Zo komt het bijvoorbeeld regelmatig voor dat het splitsingsreglement bepaalt dat kosten ten behoeve van onderhoud van een aanwezige lift alleen voor rekening komt van de eigenaren vanaf de eerste verdieping.
Het is dus verstandig om de splitsingsakte en het daarbij behorende splitsingsreglement goed te bestuderen.

Servicekosten en (groot)onderhoudskosten

Kosten zijn onder te verdelen in servicekosten en (groot)onderhoudskosten.

servicekosten
Servicekosten worden door de eigenaar van een appartement betaalt voor onder meer de ‘normale jaarlijkse kosten’. Voorbeelden daarvan zijn:
· Schoonmaak van gemeenschappelijke ruimtes zoals hal en trapportaal.
· Kosten voor elektriciteit van bv de lift en de verlichting in de hal
· Verzekeringen (bv VvE glas-, brand- of aansprakelijkheidsverzekering)
· Onderhoud van gemeenschappelijke tuin
· Jaarbijdrage aan het (Groot) Onderhoudsfonds
· Administratieve kosten; kosten VvE-bankrekening(en), beheerderskosten etc.

(groot)onderhoudskosten
De (groot)onderhoudskosten worden onder meer bepaald door de leeftijd, de staat van het onderhoud,  de grootte  van het complex en bijvoorbeeld waar het complex staat in Nederland. Om een beeld te krijgen van de te verwachten kosten kan een VvE een Meerjarenonderhoudsplan op laten stellen. Voor een indicatie van de onderhoudskosten en het bedrag dat daar jaarlijks voor gespaard moet worden kan ook gebruik gemaakt worden van de VvE-Onderhoudsmeter van VROM. 

Gelden die gestort zijn in een onderhoudsreserve zijn bij verkoop niet terug te vorderen. Feitelijk wordt deze storting ‘meeverkocht’ aan de volgende eigenaar. Bij de verkoop van een appartementsrecht kan vermeldt worden dat verkoop tevens een aandeel in het reservefonds omvat.

naar boven

FAQ

Wat is een VvE?

De Vereniging van Eigenaren (VvE) beheert de gemeenschappelijke delen van het appartementencomplex en houdt toezicht op de naleving van de verplichtingen die de appartementseigenaren ten opzichte van elkaar hebben.

Wat zijn gemeenschappelijke delen van het appartementengebouw?

De gezamenlijke delen en ruimten zijn omschreven in de splitsingsakte. Meestal worden hiertoe ondermeer het dak, de riolering, het trappenhuis, de gevels, de balkons, de kozijnen en het portiek gerekend.

Hoe is een VvE samengesteld?

Een Vereniging van Eigenaren heeft - net als alle andere verenigingen - leden en een bestuur. De leden zijn de eigenaren zelf. Samen vormen de leden de vergadering van eigenaren; het hoogste orgaan van de VvE dat alle besluiten neemt. Het bestuur wordt door de vergadering gekozen en is het uitvoerend orgaan van de VvE. Het bestuur kan worden gekozen uit de leden, maar ook (gedeeltelijk) bestaan uit niet-leden, zoals een beheerder of administrateur.

Waar is een VvE verantwoordelijk voor?

Een VvE is verantwoordelijk voor die delen van het appartementengebouw die gemeenschappelijk eigendom zijn en dus onder de gezamenlijke verantwoordelijkheid van de eigenaren vallen. Voorbeelden van gemeenschappelijke zaken zijn een centrale hal, de gevels van het gebouw, het dak, een lift of trappenhuis, waterleidingen etc..

Hoe wordt je lid van een VvE?

Eigendom van een appartementsrecht leidt op basis van de wet automatisch tot lidmaatschap van een Vereniging van Eigenaren. Lidmaatschap staat dus niet open voor huurders van appartementen. De eigenaar/verhuurder is lid, onafhankelijk van het al dan niet bewonen van het appartement.

Kan het lidmaatschap van een VvE ook opgezegd worden?

Een eigenaar van een appartement is verplicht lid van een VvE, dit lidmaatschap kan niet opgezegd worden. Het lidmaatschap eindigt automatisch bij verkoop van het appartement.

Wat zijn mijn verplichtingen als lid van een VvE?

Alle leden zijn verplicht de VvE-bijdrage , hun aandeel in de gemeenschappelijke lasten van de VvE , te betalen. Ui t de VvE-bijdragen worden gemeenschappelijke kosten, zoals serviceabbonnementen, betaald en wordt een deel gereserveerd om het appartementencomplex in goede staat te houden.

Wat is een splitsingsakte?

De notaris zal bij aankoop van een appartement een exemplaar van de splitsingsakte en het reglement overhandigen. Gebeurt dit niet dan kan de splitsingsakte (tegen betaling) bij het Kadaster opgevraagd worden. Natuurlijk kan de splitsingsakte ook gekopieerd worden van een andere appartementseigenaar van het betreffende complex, deze zijn immers identiek. In grote lijnen omschrijft de splitsingsakte de diverse appartementen, de gemeenschappelijke gedeelten en de rechten en plichten van de appartementseigenaren. Ook is in dit document een overzicht van de verdeling van het pand opgenomen en het bijbehorende aandeel voor de bijdragen in de VvE voor de verschillende eigenaren.

Waarom moet een VvE ingeschreven staan in het Handelsregister?

De voornaamste reden is de op 1 juli 2008 in werking getreden Handelsregisterwet van het Ministerie van Economische Zaken. Dit Handelsregister wordt de basisregistratie van alle rechtspersonen in Nederland waarbij de Kamer van Koophandel zal fungeren als basisregistratiecentrum van alle ondernemingen en rechtspersonen. Ook Verenigingen van Eigenaars (VvE's) moeten zich sindsdien inschrijven in het Handelsregister. Doel van de registratie de dienstverlening van de overheid aan bedrijven, instellingen en burgers te verbeteren. Ook stelt de Handelsregisterwet 2007 vast dat VvE´s deelnemen aan het economisch verkeer. Dit blijkt ook uit de activiteiten van de VvE´s. VvE´s zijn verplicht om een onderhoudsfonds te vormen en hebben daarvoor een bankrekening nodig. Sommige grote VvE´s hebben zelfs personeel in dienst voor het doen van klein onderhoud of de gezamenlijke tuin. Ook gaan VvE’s regelmatig overeenkomsten aan met schoonmaakbedrijven of schilders voor het onderhoud van het pand. Omdat dit vaak om grote bedragen gaat is het voor deze bedrijven belangrijk dat ze kunnen nagaan wie de bestuurders van de VvE zijn. Dit is te vinden in het Handelsregister.

Wat is een slapende of inactieve VvE?

Wanneer er niet of te weinig vergaderd wordt, er geen of te weinig financiële verantwoording wordt afgelegd en er geen of te weinig onderhoud wordt gepleegd, spreken we van een `slapende` of inactieve VvE.

Hoe zorg ik dat mede-eigenaren van onze slapende VvE meebetalen aan kosten voor onderhoud?

Als onderling overleg niet tot een oplossing leidt kan de gang naar de kantonrechter noodzakelijk zijn om mede-appartementseigenaren tot meebetalen aan onderhoudskosten te bewegen. Er zijn verschillende juridische mogelijkheden. Een eerste stap kan zijn de kantonrechter te vragen een (jaarlijkse) verplichte vergadering uit te schrijven. Als het om een enkel onwillig lid gaat kan ook een vervangende toestemming van de kantonrechter oplossing bieden.

Wat is een actieve VvE?

Een actieve vereniging voldoet aan de eisen van de wet, vergadert minimaal één keer per jaar, pleegt structureel onderhoud en spaart voor toekomstig (groot) onderhoud. Een goed functionerende VvE is belangrijk voor alle betrokkenen aangezien alleen een actieve VvE zorgt voor goed onderhoud van het appartementengebouw. Hiermee worden verwaarlozing, hoge kosten en ingrijpen door de gemeente voorkomen.

Hoe hoog is de VvE-bijdrage?

De hoogte van de VvE-bijdrage wordt elk jaar door de vergadering van eigenaren vastgesteld. De bijdrage is afhankelijk van het aandeel dat is opgenomen in de splitsingsakte en de te verwachten kosten voor onderhoud en vaste kosten zoals voor een opstalverzekering.

Wat is een onderhoudsfonds?

Het onderhoudsfonds is de spaarpot van de eigenaren voor het (groot) onderhoud van het appartementengebouw. Vanaf 1 mei 2005 is het voor VvE's verplicht om een dergelijk fonds te hebben. Of een onderhoudsfonds bestaat en wat de omvang daar van is kan nagevraagd worden bij het bestuur van de VvE. Het bestuur van de Vereniging van Eigenaren dient elk jaar verantwoording af te leggen over het financiële beheer van de VvE. Het bestuur stelt dan ook de begroting op voor het komende jaar.

Wat is een meerjarenonderhoudsplan?

Door een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) op te (laten) stellen houdt een VvE vooraf rekening met verwachte kosten en worden extra kosten door achterstallig onderhoud voorkomen. Een MJOP geeft bovendien inzicht in de financiering en planning van onderhoud op korte en lange termijn.

Is een collectieve opstalverzekering verplicht?

Een collectieve VvE-verzekering dekt schade aan de opstal (grofweg de “buitenkant” van het appartementencomplex). Een gezamenlijke opstalverzekering is wettelijk verplicht en bovendien goedkoper dan individuele verzekeringen.

naar boven